La economía española cerró 2025 con un crecimiento de 2.8%, suficiente para mantener un tono expansivo sólido, pero no para ocultar el problema que ya domina buena parte del debate económico y social del país: el fuerte encarecimiento de la vivienda. El precio relativo de la vivienda avanzó en torno a 9% durante el año y se consolidó como uno de los fenómenos más relevantes del actual ciclo, impulsado por una combinación de demanda robusta y una oferta que sigue sin responder con la velocidad necesaria.
El crecimiento agregado todavía mostró una base favorable. La demanda nacional aportó 3.6 puntos porcentuales al avance del PIB, mientras el PIB por persona en edad de trabajar quedó 0.5 puntos por encima de su tendencia en el cuarto trimestre de 2025. Ese dato confirma que la recuperación posterior a la pandemia ya se completó y que la economía volvió a moverse en torno a su crecimiento potencial histórico, ubicado cerca del 1% anual.
Sin embargo, la descomposición del ciclo muestra un matiz importante. En el último trimestre de 2025, los shocks de demanda explicaron 2.6 puntos del crecimiento interanual del PIB por persona en edad de trabajar, mientras los shocks de oferta restaron 2.1 puntos. Dentro de esas perturbaciones de oferta destacó el efecto contractivo del capital residencial, con -1.3 puntos, además de márgenes de precios con -0.7, productividad total de los factores con -0.5 e imposición sobre trabajo y capital.
Esa combinación ayuda a explicar por qué el mercado de la vivienda se ha convertido en el principal cuello de botella del actual ciclo expansivo. El problema no está viniendo de una burbuja clásica impulsada por crédito abundante, como ocurrió antes de 2008, sino de una oferta insuficiente frente a una demanda que sí mantiene fundamentos relativamente sólidos.
La presión sobre la vivienda se resume en varios datos:
- El precio relativo de la vivienda alcanzó en 2025 tasas cercanas al 9%
- En el último trienio, el crecimiento medio anual del precio de la vivienda fue de 7.5% en España
- En la UE8, los precios mostraron un leve descenso desde 2022
- La inversión en vivienda por persona en edad de trabajar solo superó ligeramente el nivel prepandemia al final de 2025
- La población en España creció 5.1% entre 2020 y 2025, frente a 2.3% en la UE8
El punto central es que el stock residencial no está creciendo al ritmo que exige la demanda. La inversión en vivienda se recuperó tras la pandemia, pero durante buena parte de 2021, 2022, 2023 y 2024 se mantuvo por debajo del nivel prepandemia en términos por persona en edad de trabajar. Eso significa que la recuperación agregada de la construcción no bastó para compensar el aumento de la población potencialmente demandante de vivienda.
La oferta sigue siendo el eslabón débil. El peso de la construcción residencial sobre el PIB se mantiene estancado por debajo del 6%, y entre 2020 y 2025 quedó en promedio tres décimas por debajo del observado en la UE8. En otras palabras, España enfrenta un problema de insuficiencia constructiva justo en un momento en que la demanda sigue encontrando apoyo en varios fundamentos.
Entre esos soportes destacan dos. El primero es que la relación entre precio de la vivienda y renta disponible sigue siendo más contenida que en la fase final del boom previo a la Gran Recesión. El segundo es que el endeudamiento de los hogares ha bajado con fuerza: se redujo en 30 puntos porcentuales del PIB entre el periodo 2008-2013 y 2020-2025, hasta quedar por debajo del promedio de la UE8. Eso permite que la demanda siga viva, aunque con una estructura más sana que la del ciclo anterior.
El contraste con el episodio previo a 2008 es justamente ese. Ahora el crédito no está actuando como el gran motor del encarecimiento. El impulso reciente proviene sobre todo del componente de consumo y vivienda, mientras el factor decisivo del lado de la oferta es el capital residencial. El resultado es una tensión alcista más asociada a escasez de vivienda disponible que a una expansión exuberante del financiamiento.
La implicación económica es directa. Si el problema central es una oferta insuficiente, una estrategia basada solo en enfriar la demanda o endurecer las condiciones financieras atacaría el síntoma, no la causa estructural. El ajuste duradero pasa por elevar la elasticidad del stock residencial, reducir fricciones, acortar plazos y mejorar la eficiencia con la que la inversión se transforma en vivienda disponible.
España, así, llega a 2026 con una economía que todavía crece y un mercado laboral que mantiene tono favorable, pero con un problema de vivienda que ya no puede leerse como una simple consecuencia del ciclo. El crecimiento sigue ahí; la oferta habitacional, no al mismo ritmo. Y esa brecha es la que hoy está empujando los precios con más fuerza.
